Kupno domu w UK krok po kroku – Poradnik dla początkujących

Kupno domu w UK to marzenie wielu Polaków mieszkających na Wyspach i często największa inwestycja w życiu. Jeśli rozważasz zakup swojej pierwszej nieruchomości w Anglii lub Szkocji, ten przewodnik krok po kroku pomoże Ci przejść przez cały proces. Na podstawie wieloletniego doświadczenia w kupnie, sprzedaży oraz pracy jako agent nieruchomości, przedstawiam najważniejsze kroki, które ułatwią zakup domu w UK.

Oto przewodnik kupno domu w UK krok po kroku. Choć może być to (i często jest) długotrwały proces to sprowadza się do kilku kroków o których piszę poniżej.

1. Sprawdzenie zdolności kredytowej

Jest to właściwie podstawowy krok przy zakupie domu w UK chyba że kupujemy dom za gotówkę. Musimy wiedzieć ile jesteśmy w stanie pożyczyć żeby wiedzieć na jaki dom nas stać.

Kiedy mamy już pieniądze na depozyt, warto na tym etapie skorzystać z usług brokera kredytowego. Firmy brokerskie mają dostęp do wielu ofert kredytowych i porównają dla nas dostępne na rynku oferty. Wybór brokera będzie oczywiście wiązał się z dodatkowym kosztem na tym etapie ale zaoszczędzi nam to dużo czasu jak i pieniędzy spłacając tańszy kredyt. Idąc do swojego banku, otrzymamy ofertę tylko i wyłącznie tego banku. Żeby porównać więcej ofert kredytowych musielibyśmy udać się do każdego pożyczkodawcy osobno co raczej byłoby bardzo czasochłonne.

Przydatnym narzędziem jest także kalkulator kredytu hipotecznego, który szybko obliczy potencjalną ratę kredytową jeśli znamy wysokość kredytu i jego oprocentowanie. Warto pamiętać, że nie zastąpi to jednak porady brokera.

Należy też pamiętać, że przy ustalaniu zdolności kredytowej bierze się pod uwagę tzw credit check. Sprawdzając indywidualnie oferty banków, każdy z kredytodawców będzie chciał zrobić nam taki credit report co nie jest najlepszym rozwiązaniem. Duża liczba takich raportów w krótkim czasie może nie być dobrym znakiem dla kolejnych banków badających naszą historię kredytową. Broker zrobi to raz i porówna różne oferty aktualnie dostępne na rynku i pasujące do naszych zdolności.

Broker może też pomóc znaleźć stosowne ubezpieczenie na dom.

2. Poszukiwanie wymarzonego domu

Poszukiwanie domu w UK należałoby zacząć od dwóch najpopularniejszych portali:

• Rightmove
• Zoopla.

Zdecydowana większość domów i mieszkań na sprzedaż ogłaszana jest na tych dwóch portalach.

Nie znam chyba agencji, która nie ogłaszała swoich ofert na obu lub jednym z tych portali. Większość dobrze prosperujących biur nieruchomości w UK ogłasza się na obu. Niektóre mniejsze agencje, ze względu na duże koszta tych portali, wybiera jeden z nich. Przeglądając oba mamy raczej pewność, że zobaczymy wszystkie dostępne w danej okolicy domy na sprzedaż.

Zarówno Rightmove jak i Zoopla zarezerwowane są wyłącznie dla biur nieruchomości. Nie znajdziemy na nich prywatnych ofert sprzedaży domów. Właściwie sprzedaż lub kupno domu w UK prywatnie, nie przez pośrednika nieruchomości, jest raczej sprawą marginalną.

Oba z tych portali oferują też porównanie cen nieruchomości w danej okolicy więc łatwo możemy sprawdzić za ile sprzedały się ostatnio domy w okolicy, którą jesteśmy zainteresowani co także może pomóc w negocjowaniu oferty o czym piszę w następnym punkcie.

3. Wstępna decyzja kredytowa – Agreement in Principle

Agreement in Principle, czyli wstępna decyzja kredytowa, to kluczowy krok w procesie zakupu nieruchomości w UK. Jest to dokument wystawiony przez bank lub instytucję finansową, który potwierdza, że na podstawie wstępnej analizy masz szansę na uzyskanie kredytu hipotecznego. Choć nie jest to jeszcze ostateczna zgoda, pozwala to na poważniejsze podejście do poszukiwań domu, ponieważ pokazuje sprzedającym, że masz zabezpieczenie finansowe. Po uzyskaniu tego dokumentu możesz składać oferty na wybrane nieruchomości, a po zaakceptowaniu przez sprzedawcę, przejść do dalszych formalności.

4. Kupno domu w UK – składanie oferty

Jeśli już zdecydujemy się na konkretny dom, udajemy się do biura nieruchomości aby złożyć ofertę kupna. Warto na tym etapie mieć już tzw mortgage in principle. Jest to nic innego jak potwierdzenie od kredytodawcy, że jesteśmy w stanie otrzymać kredyt na daną kwotę. Warto pamiętać, że nie jest to jeszcze decyzja o przyznaniu kredytu. Na właściwy kredyt trzeba będzie aplikować po zaakceptowaniu oferty kupna domu.

Negocjowanie ceny zakupu to już temat na osobny artykuł. Istnieje wiele technik negocjacyjnych mniej lub bardziej skutecznych. Wszystko jednak sprowadza się do tego jakim zainteresowaniem cieszy się dana nieruchomość i jak bardzo chcemy ją kupić.

Z doświadczenia wiem, że składanie niskiej oferty i późniejsze posiłkowanie się techniką negocjacyjną opisaną przez jakiegoś guru od nieruchomości na niewiele się zda jeśli tym samym domem zainteresowane jest kilkanaście innych osób z czego kilka innych chce ją kupić za gotówkę.

5. Aplikowanie o kredyt hipoteczny

Po zaakceptowaniu naszej oferty przez stronę sprzedającą należy złożyć właściwa aplikację o kredyt hipoteczny. Zrobi to za nas broker, używając danych poprzednio wykorzystanych do decyzji wstępnej.

Kredytodawca będzie na tym etapie chciał zweryfikować Waszą zdolność kredytową i prawo do pobytu w UK. Z reguły przy zatrudnieniu poza dokumentami identyfikacyjnymi (dowód, paszport) wystarczą payslipy i wyciągi z banku za ostatnie trzy miesiące. Samozatrudnieni będą potrzebować dokument SA302, który otrzymuje się po złożeniu corocznej deklaracji finansowej. Tutaj brane są często pod uwagę ostatnie trzy lata. Prowadzący spółkę Limited będą musieli wykazać się tzw Company Accounts.

Bank lub instytucja, która ma zamiar udzielić nam kredytu, będzie też chciała upewnić się, że nieruchomość jest warta pieniędzy, które chcemy pożyczyć. W tym celu wysyłany jest tzw surveyor, który wyceni dom.

Pzytywna weryfikacja dokumentów i wycena nieruchomości od rzeczoznawcy da nam decyzję o przyznaniu kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości w UK.

Jakiej wysokości kredyt hipoteczny można otrzymać?

Wysokośc kredytu hipotecznego zależy od zarobków i indywidualnych warunków kupującego. Większość kredytodawców w UK udziela pożyczek w wysokości 3.5-4.5 razy roczne zarobki choć to może się zmienić. Do tego brane są pod uwagę nasze wydatki miesięczne.

6. Wybór prawnika

Wybór prawnika, czyli tzw. conveyancing solicitor (taki odpowiednik polskiego notariusza), to kluczowy etap przy zakupie nieruchomości. Jego zadaniem jest sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, w tym ksiąg wieczystych, planów zagospodarowania przestrzennego oraz ewentualnych długów ciążących na nieruchomości. Prawnik zadba także o to, aby wszystkie formalności zostały dopięte, tak by bank mógł zabezpieczyć kredyt hipoteczny na nieruchomości.

Conveyancing obejmuje również współpracę z prawnikiem sprzedającego oraz weryfikację techniczną domu oraz podłączenia do sieci energetycznej i kanalizacyjnej.

Cały proces prawny trwa zazwyczaj od kilku tygodni do kilku miesięcy, dlatego warto pozostawać w regularnym kontakcie z kancelarią prawną, aby monitorować postępy.

7. Raport od rzeczoznawcy

Na tym etapie warto też zlecić wykonanie tzw Home Survey, raportu o kondycji nieruchomości od prywatnego rzeczoznawcy. Często agencje nieruchomości polecą nam takiego specjalistę. Można też znaleźć go samemu w internecie.

Raport może być mniej lub bardziej szczegółowy i może wyszczególnić problemy techniczne nieruchomości, które nie były widoczne przy oglądaniu domu. Pozytywny raport od rzeczoznawcy to oczywiście dobry znak, że nieruchomość jest w dobrej kondycji.

Ewentualne problemy z kondycją budynku wyszczególnione na raporcie mogą być tutaj kartą przetargową pomocną przy renegocjacji ceny zakupu. Możemy wtedy starać się wyhegocjowac niższą cenę podając za powód ewentualne wydatki jakie poniesiemy na naprawę.

8. Wymiana umów – Exchange of contracts

Po satysfakcjonujących raportach od prawnika i rzeczoznawcy przychodzi moment na podpisanie i wymianę umów ze stroną sprzedającą. Pamiętaj, że jest to umowa wiążąca i po jej wymianie nie będziemy mogli wycofać się z zakupu nieruchomości chyba że zapłacimy ustaloną w umowie karę. Umowa zobowiązuje sprzedającego do oddania nieruchomości w wyznaczonym terminie oraz zobowiązuje nas do zapłaty ustalonej należności.

9. Completion i odebranie kluczy

Completion date czyli data zakończenia transakcji jest przeważnie inna niż data wymiany umów. Na etapie negocjacji ustalamy ile czasu damy sprzedającemu na opuszczenie nieruchomości i oddanie kluczy. Jeśli mieszkanie jest puste i zależy nam na czasie można ustalić ze stroną sprzedającą że stanie się to w dzień wymiany umów.

Oznacza to, że proces sprzedaży domu w UK został zakończony i kupno domu stało się faktem. Możemy odebrać klucze do naszego wymarzonego domu.

Kupno domu w Wielkiej Brytanii to duży i ekscytujący krok. Upewnij się, że przeczytałeś wszystko, aby nie przegapić żadnych ważnych informacji. Znajomość wszystkich etapów prowadzących do zostania właścicielem domu w UK pomoże Wam zminimalizować ewentualny stres i sprawi , że kupowanie domu będzie łatwiejsze. Powodzenia!