Freehold vs Leasehold vs Share of Freehold – czym się różnią? Praktyczny poradnik dla kupujących w UK

Poniżej znajdziesz praktyczny i luźny poradnik o tym, czym różni się freehold, leasehold i share of freehold. Jeśli kupujesz dom lub mieszkanie w UK, to jeden z tych terminów na pewno stanie ci na drodze. I warto wiedzieć, co tak naprawdę kupujesz. Zaparz kawę, usiądź wygodnie i lecimy.

Freehold

Freehold to najprostsza forma własności w UK. Kupujesz nieruchomość i grunt, na którym stoi. Masz pełną kontrolę. Możesz remontować, zmieniać kuchnię, budować extension (oczywiście w granicach prawa). Czujesz się naprawdę „u siebie”.

Freehold często dotyczy domów. Jeśli rozważasz kupno i chcesz zacząć od podstaw, zajrzyj również do mojego poradnika o kupnie domu w UK.

Największy plus freehold? Brak ground rentu, brak service charge, brak formalności z lease. Brzmi jak bajka.

Minusem może być pełna odpowiedzialność za wszystko. Dach przecieka? Twój problem. Ogród zarósł? Też twój.

W praktyce freehold daje największą niezależność. Jeśli potrzebujesz pełnej swobody, to jest to.

Leasehold

Leasehold to zupełnie inna bajka. Kupujesz mieszkanie, ale nie stajesz się właścicielem gruntu. Jesteś posiadaczem długoterminowej dzierżawy – najczęściej 99, 125 albo 250 lat.

Im dłuższy lease, tym lepiej. Jeśli lease spada poniżej 90 lat, warto zainteresować się jego przedłużeniem. Krótki lease może obniżyć wartość mieszkania i utrudnić sprzedaż.

Co jeszcze musisz wiedzieć?

Lekcja numer jeden: przy leaseholdach płacisz:

service charge – za utrzymanie części wspólnych,
ground rent – czynsz gruntowy (choć coraz częściej £0 w nowych umowach),
czasem dodatkowe opłaty za parking, windę czy fundusz remontowy.

Leasehold dotyczy głównie mieszkań w blokach, ale nie tylko. Zdarzają się nawet domy leasehold – szczególnie na nowych osiedlach. Jeśli interesuje cię temat nowego budownictwa, koniecznie zobacz poradnik na co zwrócić uwagę przy zakupie new build.

Leasehold ma swoje plusy. Ktoś inny dba o części wspólne, masz mniej obowiązków niż przy freeholdzie. Ale działa to w dwie strony – musisz stosować się do zasad ustalonych przez freeholdera i zarządcę.

Share of Freehold

Share of freehold to coś pomiędzy freeholdem a leaseholdem. Masz udział w gruncie razem z innymi właścicielami mieszkań w budynku. Najczęściej spotkasz to w domach podzielonych na flats – np. 2–6 mieszkań.

Kupując share of freehold, zwykle dostajesz także lease na swoje mieszkanie, ale masz kontrolę nad tym, jak budynek jest zarządzany. W praktyce właściciele sami podejmują decyzje.

Co jest fajne?

Możesz przedłużać lease praktycznie „za darmo” (formalnie za niewielki koszt prawny).
Masz większą decyzyjność w sprawach budynku.
Często niższe opłaty niż przy dużych blokach leasehold.

Minusem może być konieczność dogadania się z sąsiadami. Jeśli zarządzacie budynkiem wspólnie, to każde większe działanie wymaga zgody wszystkich. A nie zawsze wszyscy są równie zaangażowani.

Najważniejsze różnice

Kiedy opowiadam znajomym o freehold, leasehold i share of freehold, zawsze proszą o proste porównanie. Więc proszę – wersja ekspresowa:

Freehold:

Masz pełną własność gruntu i budynku
Brak opłat typu ground rent
Pełna odpowiedzialność za nieruchomość

Leasehold:

Masz dzierżawę na określony czas
Dodatkowe opłaty (service charge, ground rent)
Mniej kontroli, więcej zasad

Share of Freehold:

Współdzielisz grunt z innymi właścicielami
Masz wpływ na zarządzanie budynkiem
Nadal masz lease, ale łatwiej go przedłużyć

Jeśli dopiero zaczynasz swoją przygodę z rynkiem nieruchomości, warto zajrzeć też do wpisu o stopach procentowych w UK – bo forma własności to jedno, ale koszty kredytu to drugie.

Jak wybrać najlepszą opcję?

Nie ma jednej dobrej odpowiedzi. To zależy od stylu życia, budżetu i tego, czego oczekujesz.

Chcesz pełnej niezależności? Freehold.
Kupujesz mieszkanie w bloku z udogodnieniami? Leasehold.
Chcesz trochę więcej kontroli, ale dalej w formie mieszkania? Share of freehold.

Przy leaseholdach zwracaj uwagę na:

długość lease,
wysokość service charge,
ground rent (czy jest, czy rośnie, czy jest symboliczny),
zasady, np. czy możesz mieć psa, podnajmować mieszkanie, robić remont.

Znam osoby, które idealnie czują się w leaseholdzie, bo nie martwią się dachami, ścianami i ogrodem. Znam też takich, dla których leasehold to był koszmar ze względu na niekończące się opłaty. Dlatego zawsze patrz na szczegóły.

Warto zerknąć również na wpis co zużywa najwięcej prądu w domu w UK – bo niezależnie od własności, rachunki płaci każdy.

Koszty, które łatwo przeoczyć

Kupując leasehold, ludzie często skupiają się tylko na kosztach zakupu. A potem przychodzi service charge wysokości £2,000 rocznie i jest lekkie zdziwko.

Dlatego zawsze:

pytaj o service charge z ostatnich 3 lat,
sprawdzaj, czy budynek planuje duże remonty,
pytaj o reserve fund (fundusz remontowy).

Przy freeholdzie z kolei warto sprawdzić stan budynku. Jeśli dach jest wiekowy, możesz mieć duży wydatek już w pierwszym roku po zakupie.

Share of freehold w praktyce

Share of freehold bywa złotym środkiem. Masz wpływ, masz kontrolę, masz mniejsze koszty. Ale to też odpowiedzialność.

Musicie wspólnie podejmować decyzje o remontach. Musicie zebrać pieniądze, jeśli trzeba wymienić dach. Czasem ktoś nie chce płacić – i zaczynają się schody.

Ale jeśli trafisz na fajnych sąsiadów, to działa świetnie. Można prowadzić budynek zdroworozsądkowo, bez dziwnych opłat firm zarządzających.

Co banki lubią, a czego nie?

Banki lubią freehold. Leasehold też, ale tylko gdy lease jest długi. Lease krótszy niż 80–90 lat może powodować problemy z uzyskaniem mortgages.

Share of freehold zwykle jest OK, ale i tak sprawdzą długość lease.

Jeśli kupujesz mieszkanie inwestycyjne (buy-to-let), tym bardziej patrz na lease. Każdy rok krótszego lease to niższa wartość nieruchomości.

Najczęstsze błędy kupujących

Ignorowanie długości lease
Brak analizy opłat
Założenie, że share of freehold oznacza brak obowiązków
Myślenie, że leasehold to zawsze zło – a czasem to wygodne i bezproblemowe rozwiązanie

Jeśli chcesz poczytać o finansach związanych z życiem w UK, możesz też zerknąć na wpis o najniższej krajowej w UK.

FAQ

Czy leasehold można przekształcić w freehold?

Tak, w niektórych przypadkach właściciele mieszkań w budynku mogą wspólnie wykupić freehold (tzw. enfranchisement). Wymaga to zgody większości właścicieli i środków finansowych. Proces jest formalny i warto mieć prawnika.

Ile powinien mieć lease, żeby było bezpiecznie?

Najlepiej 100+ lat. Poniżej 90 lat zaczyna robić się drożej z przedłużaniem. Poniżej 80 lat banki mogą mieć problem z udzieleniem kredytu. Zawsze sprawdzaj długość lease przed złożeniem oferty.

Czy share of freehold oznacza brak service charge?

Nie. Nadal trzeba utrzymać budynek, więc service charge zwykle istnieje, ale może być niższy. Różnica polega na tym, że właściciele decydują, jak zarządzać budynkiem i na co wydawać pieniądze.