Co to jest Section 21 i Section 8 – i co się zmieni po Renters’ Reform Bill?

Temat eksmisji w UK potrafi wywołać sporo emocji. Niezależnie od tego, czy wynajmujesz mieszkanie, czy je wynajmujesz komuś – te dwa paragrafy, Section 21 i Section 8, przewijają się wszędzie. Często jednak nie do końca wiemy, co dokładnie oznaczają w praktyce i czym tak naprawdę się różnią. A do tego dochodzą jeszcze planowane zmiany w Renters’ Reform Bill, które mają odwrócić tę część rynku do góry nogami.

Section 21 – „no fault eviction”

Section 21 to najbardziej znany (i chyba najbardziej znienawidzony przez najemców) sposób zakończenia umowy najmu w Anglii. Dlaczego?
Bo to tzw. no fault eviction, czyli wypowiedzenie umowy bez podawania powodu.

Landlord musi tylko doręczyć poprawne wypowiedzenie (minimum 2 miesiące) i spełnić kilka warunków formalnych – a najemca musi się wyprowadzić po upływie terminu. Proste? Bardzo. I właśnie dlatego od lat budzi kontrowersje.

Jeśli wynajmujesz dom w UK i chcesz lepiej zrozumieć swoje prawa, zajrzyj też do wpisu o kupnie domu w UK – tam tłumaczę sporo o procesach prawnych i formalnościach.

Co musi zrobić landlord, aby Section 21 było ważne?

Powodów podawać nie musi.
Ale formalności? Tych już trochę jest.

Aby Section 21 było legalne, właściciel musi m.in.:

zapewnić ważny Gas Safety Certificate
przekazać najemcy How to Rent Guide
zwrócić depozyt do ochrony w autoryzowanym systemie
zadbać o ważne EPC

Jeśli czegoś zabraknie – wypowiedzenie staje się nieważne i landlord musi zaczynać od nowa. Nic dziwnego, że wielu właścicieli narzeka na biurokrację, a najemcy… często na to liczą.

Section 8 – eksmisja z powodu naruszeń

Section 8 działa zupełnie inaczej.
Tutaj landlord musi podać powód wypowiedzenia. Ustawa zawiera listę tzw. „grounds for eviction”, czyli podstaw, na których można ubiegać się o eksmisję.

Najczęściej spotykane powody to:

zaległości w czynszu
zachowania antyspołeczne
zniszczenia w nieruchomości
naruszenie warunków umowy

W wielu przypadkach termin wypowiedzenia jest dużo krótszy niż przy Section 21.

Kiedy landlord wybiera Section 21, a kiedy Section 8?

W praktyce wygląda to tak:

Section 21: idealne dla właściciela, który chce zakończyć najem bez wchodzenia na ścieżkę sądową i bez oskarżania najemcy o cokolwiek.
Section 8: konieczne, gdy problem jest „poważny” i wymaga oficjalnego wskazania winy najemcy.

Landlord często wybiera Section 21 nawet wtedy, gdy najemca ma zaległości. Dlaczego? Bo łatwiejsze. Mniej dokumentów, mniejsze ryzyko odrzucenia sprawy przez sąd.
Ale właśnie to ma się zmienić.

Renters’ Reform Bill – rewolucja na rynku najmu

Brytyjski rząd od kilku lat zapowiada duże zmiany w prawie najmu. Renters’ Reform Bill to projekt, który ma sprawić, że system będzie bardziej przewidywalny, bezpieczny i… trochę bardziej przyjazny dla najemców.

Największa zmiana?
Zniesienie Section 21.
Tak – koniec z „no fault evictions”.

To oznacza, że landlord nie będzie mógł zakończyć najmu bez podania powodu. Każda eksmisja będzie musiała przejść przez podobny proces jak dzisiejsze Section 8. Najemcy zyskają większą stabilność, a właściciele będą musieli wykazać, że mają realny powód do zakończenia umowy.

Co zmieni się dla najemców?

Jeśli wynajmujesz mieszkanie, Renters’ Reform Bill daje kilka korzyści:

większe poczucie bezpieczeństwa – koniec z niespodziewaną eksmisją
trudniej będzie podnieść czynsz „bo tak”
łatwiej będzie kwestionować wypowiedzenie przed sądem

Dla osób planujących zakup własnego domu (a więc potencjalnie kończących najem), polecam również artykuł o stopach procentowych w UK – świetnie tłumaczy, jak rynek kredytów wpływa na decyzje mieszkaniowe.

Co zmieni się dla landlordów?

Na pierwszy rzut oka – wydaje się, że właściciele tracą. Ale projekt przewiduje też wzmocnienie ich praw.
Między innymi:

łatwiejsze wyrzucanie najemców z powodu zaległości
szybszy tryb sądowy dla najpoważniejszych naruszeń
możliwość zakończenia najmu, gdy chcą sprzedać lub wprowadzić się do nieruchomości

Czyli: mniej swobody, ale więcej ochrony przed problematycznymi najemcami.

Co z umowami AST?

Tutaj też szykują się zmiany.
Zgodnie z projektem:

umowy najmu przestaną mieć stały okres
wszystkie najmy staną się „periodic” – odnawiane co miesiąc
najemca będzie mógł zakończyć umowę z dwumiesięcznym wypowiedzeniem

To dość duża zmiana dla rynku, bo właściciele i agencje będą musiały dostosować swoje procedury. Najem stanie się bardziej elastyczny.

Czy Renters’ Reform Bill już obowiązuje?

Na ten moment – projekt nadal przechodzi przez proces legislacyjny.
Zmiany nie weszły jeszcze w życie, ale rząd deklaruje, że wejdą.

W praktyce oznacza to tyle, że:

Section 21 nadal działa
Section 8 nadal działa
ale oba paragrafy mogą zniknąć lub zmienić się w ciągu najbliższych miesięcy

Dlatego warto trzymać rękę na pulsie. Rynek najmu w UK naprawdę się zmienia.

Co to oznacza dla rynku nieruchomości?

Najemcy mogą zacząć czuć się pewniej. Właściciele – bardziej ostrożni w wyborze lokatorów.
Możliwe, że część landlordów zdecyduje się sprzedać swoje nieruchomości, zwłaszcza jeśli nie będą chcieli dostosować się do nowych przepisów.
A to może wpłynąć na ceny mieszkań.

FAQs – krótkie odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania

Czy Section 21 nadal obowiązuje?

Tak. Section 21 nadal jest legalne i często stosowane. Zniknie dopiero wtedy, gdy Renters’ Reform Bill przejdzie pełny proces legislacyjny i wejdzie w życie.

Czy po zmianach landlord będzie mógł wyrzucić najemcę bez powodu?

Nie. Główna idea Reformy Najmu to koniec eksmisji „bez winy”. Landlord będzie musiał podać konkretny powód, np. sprzedaż lub wprowadzenie się do nieruchomości.

Czy najem stanie się droższy po reformie?

Możliwe, ale nie pewne. Niektórzy właściciele mogą podnieść czynsze, aby zrekompensować sobie większe ryzyko. Inni mogą opuścić rynek, co wpłynie na podaż mieszkań. Wszystko zależy od lokalnego rynku i popytu.