Na co zwrócić uwagę przy zakupie nowego budownictwa (new build)? Plusy i minusy

Kupno mieszkania lub domu z tzw. new build to dla wielu osób spełnienie marzeń. Wszystko pachnie nowością, ściany nieskazitelnie białe, a Ty jesteś pierwszym lokatorem. Brzmi pięknie, prawda? I często faktycznie tak jest. Ale warto podejść do tematu z chłodną głową, bo nowe budownictwo ma swoje plusy i minusy, o których nie mówi się głośno. Zobacz, na co zwrócić uwagę, zanim podpiszesz umowę i odbierzesz klucze.

Dlaczego w ogóle myślimy o new build?

Nowe budownictwo kusi jak świeże bułeczki. Zero remontów. Zero niespodzianek związanych z instalacjami czy starymi kotłami. Dostajesz dom gotowy do wprowadzenia (czasem nawet z wykończoną kuchnią), a na dodatek objęty gwarancją dewelopera.

Dla wielu osób sama myśl o tym, że nic nie trzeba poprawiać, jest ogromną ulgą. Szczególnie jeśli rozważasz kupno nieruchomości pierwszy raz — jeśli tak, przy okazji zajrzyj do wpisu Kupno domu w UK – kompletny poradnik, żeby mieć pełny obraz procesu.

Ale zanim dasz się ponieść emocjom, warto przeanalizować całość na spokojnie.

Standard dewelopera

W new buildach często zdarza się, że standard wygląda pięknie… ale tylko na zdjęciach. W praktyce bywa różnie. Dlatego:

• sprawdź, co dokładnie jest w cenie,
• dopytaj o materiały i wykończenia,
• zobacz dom pokazowy, ale pamiętaj — to wersja deluxe, niekoniecznie ta, którą dostaniesz Ty.

Wielu developerów oferuje tzw. optional extras. Wygląda to super, dopóki nie zobaczysz cen. Gniazdka USB za £120? Zdarza się.

Gwarancje i ochrona kupującego

Nowe budownictwo ma jedną ogromną zaletę — gwarancje. Domy są zwykle objęte 10-letnią ochroną NHBC lub podobnym programem. Przez pierwsze dwa lata większość usterek powinien poprawić deweloper. To daje poczucie bezpieczeństwa.

W praktyce zgłaszanie poprawek bywa różne. Dlatego warto od początku dokumentować wszystko — zdjęcia, filmiki, daty zgłoszeń. W sieci pełno jest historii o „snagach”, które ciągną się miesiącami.

Snagging — absolutny must-have

Przy new buildach pojawia się pojęcie snagging. To lista rzeczy do poprawy po zakończeniu budowy. I uwierz mi, zawsze coś się znajdzie:

• niedomalowane ściany,
• odłażący silikon,
• uszkodzona listwa,
• krzywo zamontowane drzwi.

Zatrudnienie firmy do snaggingu kosztuje zwykle kilkaset funtów, ale potrafi oszczędzić Ci lat frustracji. Fachowiec znajdzie błędy, których Ty nie zauważysz.

Plusy nowego budownictwa

No to lecimy z rzeczami, które naprawdę przemawiają za new buildami.

1. Energooszczędność
Nowe domy są bardzo dobrze ocieplone, mają nowoczesne systemy ogrzewania i lepszą izolację. To ogromna różnica w rachunkach za prąd i gaz. A skoro o tym mowa, koniecznie zerknij też na wpis Co zużywa najwięcej prądu w domu w UK? — przyda się, gdy zaczniesz mieszkać na nowym.

2. Niższe koszty utrzymania
Nowy dach, nowe okna, nowy boiler. Przez pierwsze lata ryzyko większych napraw jest minimalne.

3. Brak remontów na start
Kupujesz → wprowadzasz się → żyjesz. Zero kucia ścian, wymiany kabli czy odrywania tapet.

4. Gwarancja bezpieczeństwa
Nowe budynki muszą spełniać aktualne normy, a to ważne dla komfortu i portfela.

5. Układy pomieszczeń dostosowane do współczesnych potrzeb
Open space, dużo światła, miejsce pod biurko — większość developerów już to rozumie.

Minusy new buildów

A teraz szczera część rozmowy przy kawie.

1. Cena często wyższa niż rynku wtórnego
Płacisz za nowość. To jak zakup nowego samochodu — traci na wartości, kiedy tylko odjedziesz z salonu.

2. Małe działki i małe ogrody
Minimalistyczne ogródki, domy blisko siebie, balkony zamiast tarasów. To standard w UK.

3. Problemy z jakością wykonania
Nie każdy deweloper przykłada się tak samo. Presja czasu i masowa produkcja robią swoje.

4. Wolniejsze tempo budowy infrastruktury
W nowych osiedlach szkoły, sklepy i transport pojawiają się z opóźnieniem.

5. Możliwa opłata za użytkowanie wieczyste (leasehold)
Domy new build wciąż czasem sprzedawane są jako leasehold. Uważaj na to podwójnie.

Negocjacje z deweloperem

W przeciwieństwie do rynku wtórnego, tu masz do czynienia z firmą, która ma jasno określone ceny… ale to nie znaczy, że nie da się negocjować.

Możesz próbować uzyskać:

• zniżkę na cenie,
• darmowe upgrade’y,
• wykończony ogród,
• lepszy pakiet wyposażenia kuchni.

Zwłaszcza jeśli kupujesz pod koniec kwartału, gdy deweloper chce poprawić wyniki sprzedażowe.

Warto też mieć pojęcie o tym, jak zmieniają się stopy procentowe — na ten temat znajdziesz osobny wpis: Stopy procentowe w UK – co warto wiedzieć?.

Lokalizacja i plany zagospodarowania

Nowe osiedla często powstają na obrzeżach miast. Jest cicho i zielono. Ale… obok może powstać kolejne 500 domów, a potem następne 800. Sprawdź:

• lokalne plany zagospodarowania,
• dostępność szkół,
• ruch drogowy w godzinach szczytu.

To, że dziś jest pusto i spokojnie, nie znaczy, że za trzy lata nadal będzie.

Odbiór kluczy i pierwsze miesiące

Pierwsze tygodnie w new buildzie to test. Zauważysz, jak dom „pracuje”, jak osiadają ściany i jak działa ogrzewanie. To normalne, że pojawiają się drobne pęknięcia. Dlatego nie maluj wszystkiego idealnie od razu — poczekaj kilka miesięcy.

Czy new build to dobry wybór?

Zależy od Twoich potrzeb. Jeśli cenisz nowoczesność, brak remontów i wysoką efektywność energetyczną — super. Jeśli jednak marzy Ci się duży ogród, grube mury i przestrzeń między domami, lepiej rozglądać się na rynku wtórnym.

---

FAQ

Co to jest snagging w new build i czy warto to robić?

Snagging to profesjonalna kontrola nowo wybudowanego domu, która pozwala znaleźć wszystkie błędy i niedoróbki. Warto to zrobić, bo nawet w nowych domach zdarzają się usterki, których samodzielnie nie zauważysz. Developer powinien je naprawić w ramach gwarancji.

Czy można negocjować cenę new build w UK?

Tak, choć wiele osób myśli, że cena jest „sztywna”. Można negocjować nie tylko cenę, ale również darmowe ulepszenia, lepsze wyposażenie lub pokrycie części kosztów prawnych. Największe szanse masz pod koniec kwartału lub przy ostatnich domach na etapie budowy.

Czy domy new build tracą na wartości szybciej niż starsze domy?

Często tak. Po zakupie new build przestaje być „nowy”, a na rynku pojawia się konkurencja kolejnych domów z następnych faz budowy. Dlatego warto kupować rozsądnie, sprawdzać lokalizację i nie przepłacać za dodatki.